VĂN BẢN PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi 1 văn bản pháp luật riêng đó là Luật kinh doanh
bất động sản 2014.
Ngoài ra hệ thống văn bản pháp luật bất động sản còn được điều chỉnh bởi Luật đất đai 2013, Luật nhà ở
2014, Luật dân sự 2005.
Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực ngày 1/7/2015 bao gồm VI chương và 82 điều quy định
một cách toàn diện các nội dung liên quan đến pháp luật bất động sản. Bên cạnh kế thừa các quy định
của bộ luật trước thì Luật kinh doanh bất động sản 2014 có những quy định mới tiến bộ, phù hợp với sự
phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay như:
1. Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Đây là điểm mới được của Luật KDBĐS năm 2014. So với Luật KDBĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật quy
định rất chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa
vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
2. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước:
Mặc dù đều quy định về phạm vi kinh doanh, nhưng Luật KDBĐS hiện hành quy định rất khái quát, còn
Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản đối với từng chủ
thể kinh doanh bất động sản.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các
hình thức quy định tại các điểm 2, 4, 7 và 8 nêu trên; b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư
xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
3. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng
Theo Luật KDBĐS hiện hành thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng.
Con số về vốn đã tăng lên gấp hơn 3 lần theo Luật KDBĐS 2014, Điều 10 quy định: Tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được
thấp hơn 20 tỷ đồng.
Cũng theo Điều 10 của Luật KDBĐS năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh
nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Theo thống kê cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện
chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định trên
20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động. 60% doanh nghiệp có vốn dưới 20 tỷ hiện nay vẫn triển khai bình thường,
nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật KDBĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung
thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản.
4. Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo Điều 12 của Luật KDBĐS năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là
thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền
cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Để tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều
34 của Luật quy định bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung
thực về nhà, công trình xây dựng.
5. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Luật KDBĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ bất động sản như như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS.
Điều 60 quy định về phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ
sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản theo
quy định của Luật này.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng do các bên thỏa thuận. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp
đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời
điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng
thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và thực hiện các dịch vụ luật nhanh chóng, uy tín và hiệu
quả.
