Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam đã được ghi nhận từ
Luật nhà ở 2005 và theo nghị quyết 19/2008/QH12.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, đến khi Luật nhà ở 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 ra đời thì
những nút thắt về vấn đề sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài mới được tháo gỡ thật sự với
những chính sách mở rộng hơn, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế đất nước.
Theo quy định của Luật nhà ở 2005 và NQ 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
phải đáp ứng một trong các điều kiện sau:
Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc
được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao
gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh
quản lý trong doanh nghiệp đó;
Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt
cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế – xã hội có trình độ đại học hoặc tương
đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm
việc tại doanh nghiệp đó ở.
—————————————————————————————————————————————–
Hơn nữa, phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 3 của Nghị quyết 19/2008/QH12 là: Cá nhân
nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho
phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ
ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Giấy tờ để chứng minh cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc diện và đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam theo Điều 5 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 .
Như vậy, có thể thấy quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Luật
nhà ở 2005, luật đất đai 2003 là rất hạn chế và trên thực tế, trường hợp được sở hữu nhà ở của tổ chức,
cá nhân nước ngoài còn rất hạn chế.
Hiện nay, Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014 đã có quy định thông thoáng hơn rất nhiều.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 159 Luật nhà ở 2014:
Thủ tục cấp giấy – Hợp đồng nhà đất – Giải quyết tranh chấp
“1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật
này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài,
quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi
chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở
riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của
Chính phủ”.
Và điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là:
1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có
Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật
có liên quan.
2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng
nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép
nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự
theo quy định của pháp luật.
4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc
diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên cũng có một số quy định hạn chế về vấn đề sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước
ngoài tại Việt Nam.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2014.
“ Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các
quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ
trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu
vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho,
nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
—————————————————————————————————————————————–
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều
nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn
hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận
thừa kế và sở hữu;
b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều
159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị
của nhà ở đó;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua
bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy
chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu
nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Như vậy, có thể thấy, quy định về việc sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được nới rộng,
từ nay người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam mà không vấp phải bất cứ trở ngại gì.
Thiết nghĩ, với Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài rất tiến bộ trong thời buổi kinh tế thị trường như hiện nay, kích thích hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ sau nhiều năm bị “đóng băng”, kích thích sự đầu tư từ nước
ngoài vào Việt Nam.
