Những điểm mới của luật nhà ở 2014

Những điểm mới của Luật Nhà ở 2014
Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi). Luật nhà ở (sửa đổi) gồm 13
chương, 179 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015. So với Luật Nhà ở hiện hành có 9 Chương với
153 Điều thì Luật Nhà ở 2014 tăng thêm 4 Chương và 30 Điều. Luật này được đánh giá là sẽ có tác động
lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở. Trong đó, đáng chú ý nhất là việc mở cửa cho người nước ngoài
mua nhà tại Việt Nam và một số nội dung thay đổi quan trọng, cụ thể:
1. Thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở
Luật nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về
nhà ở tại Việt Nam.
Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản 2014.
(Điều 1 Luật nhà ở 2014)
2. Mở rộng đối tượng áp dụng
Đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ gia đình có liên quan đến sở
hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao.
(Điều 2 Luật nhà ở 2014)
3. Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang hoạt động tại Việt
Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)
(Điều 7, Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014)
4. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Đây là một trong những điểm nổi bật nhất của Luật Nhà ở (sửa đổi), đáp ứng được sự mong mỏi, kiến
nghị của rất nhiều doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Thực tế, quy định về cho phép người nước
ngoài được mua nhà tại Việt Nam đã được thí điểm trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên, các điều kiện thì rất
khắt khe, khiến cho số lượng người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam rất ít ỏi. Luật Nhà ở (sửa
đổi) đã nới lỏng các điều kiện cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.
Luật đã mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài, nguồn lực cho đầu tư, phát triển
đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế.
Cụ thể giờ đây cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở trong nước như công
dân trong nước.
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua
bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy
chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; Thời hạn sở hữu
nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công
dân Việt Nam.
Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua
bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng
nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm.
Đối tượng áp dụng gồm tổ chức, cá nhân người nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh,
văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, Luật cũng
quy định, các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa
nhà chung cư thương mại; nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một đơn vị hành
chính tương đương cấp phường chỉ được mua và sở hữu không quá 250 căn.
5. Bổ sung điều kiện được công nhận quyền sở hữunhà ở
(Điều 8, Khoản 2 Điều 159, Điều 160 Luật nhà ở 2014)
6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
– Mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời điểm bên mua nhận
bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua. (Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản được thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản).
– Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên
nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.
– Mua bán nhà ở trong trường hợp còn lại và thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã
thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ trường hợp thỏa thuận khác).
(Căn cứ Điều 12 Luật nhà ở 2014)
7. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
– Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.
– Có vốn pháp định theo pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự
án theo pháp luật về đầu tư.
– Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.
(Căn cứ Điều 21 Luật nhà ở 2014)
8. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện
theo quy định.
– Lựa chọn chủ đầu tư dự án:
+ Thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất và chỉ định đầu tư
khi doanh nghiệp, hợp tác xã đáp ứng đủ điều kiện trên và có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại.
+ Do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh trước khi lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án có
quy mô lớn hay liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc diện đầu tư nhưng
không thuộc trường hợp phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, công vụ bằng vốn đầu tư công thì theo Luật
Đầu tư. Trường hợp phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư thì theo quyết định của Chính phủ.
(Căn cứ Điều 22, Khoản 1 và 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014)
9. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
– Do chủ đầu tư dựán quyết định lựa chọn nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, tiêu chuẩn,quy
chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dựán của cơ quan có thẩm
quyền.
– Căn hộ chung cư: phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Nhà ở riêng lẻ: phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
(Trước đây theo Luật nhà ở 2005 quy định tiêu chuẩn cho nhà chung cư, nhà ở riêng lẻvà nhà biệt thự)
(Căn cứ Điều 24 Luật nhà ở 2014)
10. Quyền của chủ đầu tư dự án
– Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự
án theo đúng quy định.
– Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo
Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng đã ký kết.
– Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo pháp luật đất
đai, kinh doanh bất động sản.
– Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
– Quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự
án của cơ quan có thẩm quyền.
– Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà ở được xây dựng trong dự án khi có đủ điều
kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở và tuân thủ pháp luật đất đai.
– Được hưởng ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án.
– Các quyền khác.
(Căn cứ Điều 25 Luật nhà ở 2014)
11. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án
– Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo pháp luật nhà ở và xây dựng.
– Ký quỹ để thực hiện dự án theo pháp luật đầu tư, đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo pháp luật kinh
doanh bất động sản và bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án.
– Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội
dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện
tích nhà ở đã được phê duyệt.
– Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
– Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình: tên dự án, địa điểm đầu
tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số
lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác liên
quan đến kinh doanh bất động sản.
– Báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án định kỳ và khi kết thúc theo pháp luật nhà ở và kinh
doanh bất động sản.
– Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, giao nhà ở và các giấy
tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng, giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và
kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
– Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua
đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục.
Nếu xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác
định được chủ sở hữu, tổ chức được giao quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải lập và lưu trữ hồ sơ
nhà ở như sau:
+ Hồ sơ:
i. Nhà ở tại đô thị và nông thôn được tạo lập trước 01/07/2006 phải có giấy tờ chứng minh tạo lập hợp
pháp nhà ở hoặc có bản kê khai thông tin về nhà ở.
ii. Nhà ở tại đô thị được tạo lập từ 01/07/2006 thì hồ sơ gồm giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp nhà ở,
giấy tờ xác định đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, hồ sơ hoàn
công theo pháp luật xây dựng (nếu có).
iii. Nhà ở tại nông thôn được tạo lập từ 01/07/2006, hồ sơ gồm: giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp nhà
ở và bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có).
iv. Xây dựng nhà ở theo dự án, hồ sơ gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở và hồ sơ hoàn công.
+ Lưu trữ:
i. Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện lưu trữ hồ sơ nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn.
ii. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lưu trữ hồ sơ nhà ở của tổc hức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài và dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn.
iii. Cơ quan có thẩm quyền khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải cung cấp thông tin về nhà ở cho cơ
quan quản lý nhà ở cùng cấp để thiết lập hồ sơ nhà ở.
UBND cấp tỉnh phối hợp cung cấp thông tin về nhà ở giữa cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp Giấy
chứng nhận và cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương để thống nhất các thông tin ghi trong hồ sơ nhà ở.
– Bảo hành nhà ở theo quy định và theo pháp luật xây dựng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước.
– Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm
pháp luật trong phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về
nhà ở và các hoạt động khác.
– Bồi thường nếu gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư
xây dựng nhà ở.
(Căn cứ Điều 26, 76, 77 Luật nhà ở 2014)
12. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
– Đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có
trong chươngtrình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì UBND cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của
HĐND cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự ánxây dựng nhà ở.
– UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tưxây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
– Dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lậpdự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
riêng để cho thuê thì chủ đầu tư phải dành tốithiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê;
chủ đầu tư được hưởngcơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê đối với phần diện tích 20% nhà ở xã
hộiđể cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ởxã hội sau thời
hạn 05 năm cho thuê.
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan cóthẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất
lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê,giá thuê mua, giá bán và xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua,
mua nhà ở.
(Căn cứ Điều 54 Luật nhà ở 2014)
13. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
– Mỗi đối tượng được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội trong cùng một thời gian
chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội. Học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập
thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
– Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở
xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
– Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê,
thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và
phải trả lại nhà ở này.
– Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ
thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì
chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở
xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm,
thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
– Sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp GCN, bên mua,
bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu
đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập. Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua
nhà ở xã hội, chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm
bán và không phải nộp thuế TNCN.
– Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê,
thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho
đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng
chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo pháp luật dân sự.
Xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
+ Theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
+ Nếu chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua
phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ bên
thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; hoặc
sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi,
bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;
+Nếu bên thuê mua nhà ở chết:
i. Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được
tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
ii. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã
thực hiện được 2/3 thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng
với 1/3 thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó.
iii. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc các trường hợp trên thì bên cho thuê mua được
quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần
đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;
iv. Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà
nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng
thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
14. Chưa nhận nhà, người mua chỉ phải trả tối đa 70%
– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
– Bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải đủ các điều kiện:
+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép
xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
+ Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát
nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy
hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với
trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.
+ Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ
nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng –
chuyển giao.
– Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải có đủ các điều kiện sau:
+ Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
+ Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải
chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế
+ Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách hoặc theo hình thức
hợp đồng xây dựng – chuyển giao.
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở
hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu
lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong
tương lai.
Nếu đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy
phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và
đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng
của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ
của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ
người mua, thuêmua và bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu
tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính.
Sau khi nhà ở có đủ điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn thì chủ đầu tư được ký
hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.
– Ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp
với tỷ lệhoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng
số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn
giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người
mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
(Căn cứ Điều 63, Điểm b, c Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014)
15. Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở
– Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
– Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt
Nam.
– Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước.
– Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các
tổ chức, cá nhân.
– Vốn ngân sách nhà nước (trung ương, địa phương) để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện
được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây
dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua.
– Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp phápkhác.
(Căn cứ Điều 67 Luật nhà ở 2014)
16. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
– Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở.
– Huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo
pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý
– Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn và phải sử dụng vốn đã huy động
vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục
đích khác.
– Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát
triển nhà ở.
– Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo pháp luật
và thỏa thuận của các bên.
(Căn cứ Điều 68 Luật nhà ở 2014)
17. Bổ sung vốn để phát triển nhà ở thương mại
So với Luật nhà ở 2005, Luật nhà ở 2014 bổ sung thêm nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại:
– Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư,hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
– Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai.
(Căn cứ Điều 69 Luật nhà ở 2014)
18. Bổ sung vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
So với Luật nhà ở 2005, Luật nhà ở 2014 bổ sung thêm nguồn vốn thực hiện chính sách nhà ở xã hội:
– Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh
doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
– Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
– Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước
cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
(Căn cứ Điều 70 Luật nhà ở 2014)
19. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Luật cũng quy định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết
luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng
nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Đồng thời, Luật nhà ở 2014 đã siết chặt về tổ chức, quản lý nhà chung cư, cơ cấu lại tổ chức ban quản trị
nhà chung cư. Đối với ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu sẽ được tổ chức theo mô hình tự
quản.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản
trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu
và thực hiện các quyền, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư quy định tại khoản 1 điều 104 Luật
nhà ở 2014.
20. Bổ sung thêm nhiều hình thức giao dịch nhà ở
Gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
(Căn cứ Điều 117 Luật nhà ở 2014)
21. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
– Đối với nhà ở cho thuê:
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở
hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu
lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có
thẩm quyền.
+ Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm
vệ sinh môi trường.
– Đối với mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở:
+ Các điều kiện trên, trừ bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp,
thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
+ Có Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, một số trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
i. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
ii.Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
iii. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ
tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã
hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê
mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý
nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua
với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp
thuế TNCN.
iv. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
v. Nhận thừa kế nhà ở.
vi. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Chính phủ sẽ quy định các giấy tờ chứng minh trong trường hợp trên.
– Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
+Có Giấy chứng nhận.
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có
thẩm quyền.
(Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014)
22. Mở rộng điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở
– Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng
cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để giao dịch về nhà ở. Trường
hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư
hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch về nhà ở, nếu là tổ chức thì
phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận
đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý
nhà ở:
+ Đối với cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và không bắt buộc
phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Đối với cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
giao dịch nhà ở và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, đồng thời không bắt buộc phải có
đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Đối với tổ chức trong nước: phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh,
nơi thành lập.
+ Đối với tổ chức nước ngoài: phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, nếu tổ chức được ủy
quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại VN
theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
(Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014)
23. Điều chỉnh trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
– Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi,
thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại (hợp đồng về nhà ở).
Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
– Các bên thỏa thuận để 01 bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở đó.
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ khi bên mua, bên thuê mua tự nguyện
làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
– Cơ quan có thẩm quyền khi cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận
đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó
thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
(Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014)
24. Cụ thể hóa công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở
– Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua
bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ
tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có 01 bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản
lý nhà ở.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
– Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán,cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có 01 bên
là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng,
chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm ký kết hợp đồng.
– Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
– Công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.
Chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.
(Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở 2014)
25. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
– Mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán
nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong 01 thời hạn nhất định cho bên mua.
– Bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở
đã ký với chủ đầu tư.
Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do
Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.
(Căn cứ Điều 123 Luật nhà ở 2014)
26. Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở.
Nếu Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
(Căn cứ Điều 124 Luật nhà ở 2014)
27. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này
với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được
thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
(Căn cứ Điều 125 Luật nhà ở 2014)
28. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều
kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác (trước
đây quy định là 03 tháng).
(Căn cứ Điều 126 Luật nhà ở 2014)
29. Cụ thể hóa giải quyết tranh chấp về nhà ở
– Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên
quan đến hợp đồng về nhà ở,hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do UBND cấp tỉnh giải quyết đối với nhà
ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung
ương quản lý.
Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng hành chính.
– Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư do UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết.
Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân
theo pháp luật về tố tụng hành chính.
(Căn cứ Điều 177 Luật nhà ở 2014)
30. Điều chỉnh nội dung xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở
Người có hành vi vi phạm sau đây khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý
kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự:
– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định pháp luật trong việc quyết định chủ trương đầu tư dự án
xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt dự án xây dựng nhà ở; quyết định, thẩm định giá bán, giá thuê, giá
thuê mua nhà ở; thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở; xác định nghĩa vụ tài chính về nhà ở; quản lý,
cung cấp thông tin về nhà ở và quy định khác trong việc phát triển, quản lý, giao dịch về nhà ở.
– Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về nhà ở hoặc có hành vi vi phạm khác gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia
phát triển nhà ở, của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng hợp pháp nhà ở;
– Vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, quy định về báo cáo, thống kê
trong phát triển và quản lý nhà ở.
Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý như trên còn phải bồi thường thiệt hại
cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
(Căn cứ Điều 179, 180 Luật nhà ở 2014)